Покупка доходного дома в Германии – это выгодное вложение средств с возможностью получения доходности в среднем 10% в год. Один из главных плюсов такой инвестиции – независимость от других жильцов и ТСЖ, а также возможность самостоятельного распределения прибыли. Приобретение смешанной недвижимости, которая объединяет жилье и торговые площади, позволяет повысить прибыль от аренды. Западное направление Германии считается одним из самых привлекательных для инвестиций благодаря близости к социальным объектам и транспортным магистралям, что значительно повышает доходность недвижимости.

Приобретать доходные дома можно как на первичном, так и на вторичном рынке, как за собственные средства, так и в кредит, полученный в немецком банке. Однако, необходимо помнить, что для получения недвижимости в собственность необходимо грамотно оформить сделку и своевременно уплатить все необходимые налоги.

При обращении в агентство можно рассчитывать на ряд преимуществ при покупке недвижимости в Германии, таких как широкий выбор объектов, индивидуальный поиск, профессиональное сопровождение, гарантии юридической чистоты сделок и эксклюзивные предложения от собственников жилья.

Тысячи иностранных граждан выбирают Германию в качестве страны для инвестирования в недвижимость благодаря стабильной экономике, развитой инфраструктуре, четкому и ясному законодательному алгоритму покупки и владения недвижимостью, а также регулярному приросту населения и мигрантов со всего мира. При этом цены на недвижимость в ФРГ на данный момент ниже стоимости аналогичных объектов в других европейских странах.

Преимущества инвестирования в доходные дома в Германии настолько больши, что местные жители называют этот тип инвестирования «бетонным золотом». Однако, для того чтобы быть уверенным в успехе своих вложений, необходимо изучить основные нюансы, связанные с типом жилья, его характеристиками и географическим положением.

Почему Германия становится все более привлекательной для инвесторов

Согласно отчету международных брокерских контор, в 2015 году Германия заняла третье место после Чехии и Венгрии в списке стран Европы, где наибольший спрос был на коммерческую недвижимость, с ростом в 32%. Более 60% жителей этой страны проживают в арендованном жилье, что делает их мобильными.

Но, не только высокий спрос делает инвестиции в недвижимость Германии выгодными, но и другие преимущества:

• Высокий выбор доходных домов, которые составляют треть жилого фонда;
• Строгое законодательство, защищающее права собственников и квартиросъемщиков;
• Стабильность доходов, где немцы обычно арендуют одно место жительства в течение 12 лет;
• Заполненность домов на 100%;
• Рост ставок на аренду, превышающий инфляцию.

Немецкое законодательство относительно лояльно к инвесторам из других стран, и предоставляет им практически те же права, что и гражданам Германии. Частная собственность надежно защищена, а банки охотно выдают кредиты бизнесменам с иностранным гражданством. При условии наличия собственного капитала от 100 тысяч евро, заемщик может рассчитывать на получение кредита до 50% от цены объекта.

Чтобы стать полноправным собственником жилья, инвестор должен внести деньги и подписать договор купли-продажи. Запись о смене собственника вносится в Земельную книгу (Grundbuch).

Факт приобретения доходного дома не дает права на получение вида на жительство в Германии, однако обеспечивает иностранцу место пребывания. Это означает, что при оформлении визы ему не нужно бронировать отель или предоставлять туристический ваучер. Активная деловая деятельность позволяет запрашивать визы длительного действия, такие как годовой или трехлетний «Шенген», с правом нахождения в стране без прерывания 90 дней каждые полгода.

Любой собственник жилья в Германии, независимо от гражданства, может сдавать свою собственность в аренду. В договоре на аренду устанавливается период срока от 1 года, однако в качестве жильцов могут быть выбраны и люди без достаточного дохода, за которых государство будет платить в рамках социальных обязательств.

Доходы от недвижимости в Германии облагаются налогом. В конце года нерезиденты подают декларацию в налоговый орган. Ставка налога прогрессивная: от 14 до 42%. Доход считается из общего дохода собственника, который, в свою очередь, вычитает затраты на содержание и оплату услуг управляющей компании, проценты по кредиту, земельный налог и амортизацию здания (до 2,5% стоимости здания за год).

На этом этапе важно обратиться к налоговому консультанту или опытному риелтору, который может помочь иностранцу грамотно рассчитать базу, уменьшив сумму налога. Но, даже с учетом максимальных ставок налога, инвестиции в недвижимость в Германии продолжают оставаться выгодными, и доходность может колебаться в пределах 3,5-12%. Важно выбрать тип доходной недвижимости и географию объекта, чтобы обеспечить рост доходов.

В Германии инвесторам доступны три вида коммерческой недвижимости для инвестиций: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Однако разница между ними заключается не только в размере вложений, но и в размере доходности.

Средняя цена жилой недвижимости в Германии начинается с 1 тысячи евро за квадратный метр. В Мюнхене, самом дорогом городе для проживания в Германии, цена за квадратный метр начинается от 3 тысяч евро. Минимальная стоимость небольшой квартиры-студии в Мюнхене составляет 90 тысяч евро, и ее можно сдать за 500 евро в месяц. При этом коммунальные платежи обычно составляют около 170 евро в месяц. В таком случае, величина доходности составляет лишь чуть более 4% в год. В Берлине, стоимость жилья меньше и составляет в среднем около 2000 евро за квадратный метр, коммунальные платежи такие же и ставки аренды ниже, доходность не достигает и 4%. Эксперты советуют приобретать квартиры в районах, где высоки риски, к примеру, в местах, где живут мигранты, поскольку инвестор может столкнуться с высоким риском не найти арендаторов.

Тем не менее, всё чаще инвесторы предпочитают покупать доходный дом, который оказывается выгоднее, чем квартира по ряду показателей. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и ТСЖ, и может самостоятельно распределять прибыль и статьи расхода. Управление домом целиком экономичнее, чем управление отдельной квартирой или частью дома. Например, доходный дом на 38 квартир в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия можно купить за 2,5 млн евро, а доходность составит 7-8% годовых. В Берлине доходный дом на 40 квартир стоимостью 5,7 млн евро даст доход в 5% в год. Повысить показатель доходности инвесторы могут за счёт приобретения смешанной недвижимости, то есть зданий, в которых совмещены жилые и торговые площади. В этом случае, доходность повышается до 7-12%.

Важно отметить, что по статистике, жилые дома и квартиры ежегодно дорожают на 3%. Аналитики прогнозируют, что Германия - это единственная страна в Европе, в которой продолжится рост цен на недвижимость в ближайшее время. Правильный выбор объекта для инвестирования гарантирует потенциальному собственнику прибыль на протяжении следующих лет.

Приобретение доходного дома в Германии: инвестиционная выгода

Стоимость доходного дома в Германии может начинаться от 300 тысяч евро и зависит от размера города, где расположен объект. Например, средняя цена в Дрездене превышает 1 млн евро, в Гамбурге – 2,8 млн евро, а в Мюнхене – 3 млн евро. Некоторые доходные объекты могут стоить свыше 10 млн евро, но их доля составляет всего 10% от общего числа.

Согласно данным авторитетных агентств недвижимости, средняя доходность жилья в Германии варьируется от 4 до 7% годовых при постоянной арендной плате. В среднем здание окупается за 20 лет.

Однако, в некоторых городах доходность недвижимости значительно превышает среднюю. Например, согласно статистике Engel & Völkers, в Дуйсбурге – среднем городе на западе Германии – доходность составляет 10%. В Южной Саксонии встречаются дома с расчетной доходностью до 20% годовых, но там сложно найти арендаторов.

Рассмотрим пример доходного дома на четыре квартиры в Штутгарте, который можно приобрести за 440 тысяч евро. Согласно упрощенному кэш-фло (Cash Flow), ключевые показатели оценки прибыли и окупаемости представлены в таблице 1. Размер ежемесячной арендной платы в Германии варьирует от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Платежи для получателей социальной помощи составляют 6–7 евро за квадратный метр.

Законодательство в Германии устанавливает порог повышения арендной платы – на 10% за три года либо до уровня средней ставки по региону в целом. Самые низкие ставки – в Саксонии и Бранденбурге, а самые высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Гамбурге. В Берлине средняя цена составляет около 12 евро за квадратный метр.

Важность географического расположения объекта подтверждают исследования Deutsche Bank. Согласно этим данным, наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы будет в городах Германии, где проживает свыше 500 тысяч человек.

Если вы рассматриваете вариант вложения средств в недвижимость в Германии, то наиболее привлекательные с точки зрения инвесторов регионы находятся в западной части страны, включая ее столицу. Исследования показали, что Мюнхен возглавляет десятку наиболее дорогих городов для аренды жилья, за ним следуют Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт.

Если рассматривать самые ликвидные земли, то это Северный Рейн-Вестфалия, Баден-Вюртемберг, Гамбург и Берлин. Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций из-за переизбытка предложения и устаревшего жилищного фонда, который не отвечает современным требованиям. Эти регионы также уступают в экономическом развитии и доходах, поэтому население активно переезжает в центральные и западные земли. В связи с этим, количество вакантных площадей восточной Германии достигает 30%, что увеличивает риск при инвестировании в недвижимость. Но пригороды Берлина являются исключением из правил.

Например, в центральной части Дрездена вы можете приобрести доходный дом по цене 1,9 тысяч евро за квадратный метр. Ежегодная доходность составит 5,5-6,5%. В городе Берлине схожий объект будет стоить уже 2,9 тысяч евро за квадратный метр, но при этом арендная плата выше. В результате доходность составит 6-7% в год. В западной части Германии цены будут выше: в Мюнхене – от 4,5 до 16 тысяч евро за квадратный метр, в Дюссельдорфе – 2,5 тысячи евро, а в центре Франкфурта – 3,8 тысячи евро. Но зато доходность дотягивает до 7%.

Берлин пользуется огромной популярностью у инвесторов как город с быстрорастущим населением и стабильными ценами на арендное жилье. В 2010 году цены на квадратный метр жилья начинались от 8,5 евро, а в 2015 году уже от 12 евро. При этом, каждые полгода население Берлина увеличивается на 15-19 тысяч человек.

Эксперты рекомендуют грамотно выбирать регион и район города, ориентируясь на перспективы застройки и предпочтения населения. Вложение в недвижимость выгодно в тех городах, где есть активная застройка и растущее население. Также желательно ориентироваться на города с развитым рынком труда и высокой заработной платой для гарантии почти 100% спроса и рентабельности.

Оценка стоимости недвижимости

Определение стоимости дома зависит от многих факторов, включая расположение и дополнительные расходы на его содержание, такие как теплоемкость, влагонепроницаемость стен и продуманность планировки. Близость к транспортной инфраструктуре также может повлиять на цену. Например, дом, расположенный вдали от железной дороги, может стоить вдвое дешевле, однако его сдача в аренду может оказаться более сложной.

В Германии цены на недвижимость варьируются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр, учитывая все факторы.

Приведенные ниже примеры оценки стоимости недвижимости также учитывают комплекс факторов, включая возраст домов и год их постройки, площадь и количество квартир, регион и годовой доход от аренды.

• В Гамбурге продается пакет из 4 домов, построенных в 1996 году. Всего 112 квартир. Стоимость - 16 миллионов евро. Годовой арендный доход - 1 миллион 300 тысяч евро. Рентабельность инвестиций - 12,8%.
• В городе Итерзен за 3 миллиона евро можно приобрести доходный дом, построенный в 1967 году с 36 квартирами. Общую реновацию не требуется. Годовой доход от аренды - 166 тысяч евро. Рентабельность инвестиций - 7%.
• В Дуйсбурге (рядом с Дюссельдорфом) можно купить дом площадью 516 квадратных метров, построенный в 1914 году, но отремонтированный в 2012 году, идущий в аренду за 336,5 тысяч евро. Годовой доход - 36,5 тысяч евро. Доходность - 10,8%.
• В Вуппертале (Северный Рейн-Вестфалия) продается многоквартирный дом с 6 квартирами и торговым помещением. Дом был построен в 1900 году, последняя санация была проведена в 2016 году. Цена составляет 419 846 евро, а рентабельность - 10% годовых.

При покупке недвижимости необходимо ориентироваться не только на стоимость в договоре. Все дополнительные затраты также должны быть учтены. К ним могут относиться вознаграждение маклерской фирме, оплата услуг независимого эксперта для оценки состояния дома или проверка финансовой составляющей покупки и задолженностей предыдущих владельцев.

Покупка доходной недвижимости имеет свои особенности как на вторичном рынке, так и среди новостроек. В крупных городах большинство новых домов относится к классу "люкс", что делает покупку выгодной. Элитное жилье постоянно возрастает в цене, и клиенты могут выбрать строящиеся жилье или готовое. Независимо от выбора, процедура покупки в целом одинакова. Застройщик дает гарантию 5 лет на новые объекты, что означает готовность в течение этого срока исправить возможные дефекты.

При покупке вторичного жилья важно просмотреть сведения в Поземельной книге, это можно сделать самостоятельно или обратившись к нотариусу. Там зафиксированы сведения о владельцах земли и возможные долги. Только после этого можно заключить сделку купли-продажи, которая обязательно заверяется в нотариальной конторе. Нотариус направляет договор в Поземельный суд вместе с заявкой на регистрацию нового владельца. Передача денег покупателем происходит напрямую или с трастового счета. Новый владелец недвижимости оплачивает налог на покупку, а после окончательной регистрации сведения о ней вносятся в Поземельную книгу. В общей сложности процедура занимает от 2 до 4 месяцев.

При покупке недвижимости потребуется внести ряд платежей, среди которых: налог на приобретение (от 3,5% до 6,5% в зависимости от федеральной земли), издержки делопроизводства (0,3–1% от суммы сделки), нотариальные услуги (0,7–3% от стоимости объекта) и комиссия маклера (3–6% от суммы сделки плюс НДС). Необходимо учитывать, что итоговая стоимость объекта в процессе оформления может возрасти максимально на 10%.

Инвестирование в недвижимость в Германии возможно через покупку арестованного имущества на аукционе. Объекты на молотке уходят по ценам ниже рыночных, что может обеспечить инвестору более высокую прибыль в будущем.

В процессе покупки иностранный гражданин может использовать как собственные средства, так и банковские кредиты. Ставки по ипотеке в Германии невысоки, и страна открыта для иностранных инвестиций. Нерезидентам придется подтвердить размер дохода на родине. Размер кредита составляет в среднем 50–60% стоимости объекта, ставка фиксируется на каждые 10 лет и может достигать 3,5%. Срок кредитования может быть до 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита достигает 3%.

После покупки недвижимости в Германии иностранный гражданин может свободно распоряжаться ней и сдавать в аренду.

В статье рассказывается об особенностях аренды и управления жильем в Германии. Договор аренды оформляется на неопределенный срок, однако на практике минимальный период составляет один год. Арендная плата может быть двух видов: "холодной" и "горячей". "Холодная" арендная плата не включает в себя коммунальные услуги, которые оплачиваются отдельно, в соответствии с объемом потребления. "Горячая" арендная плата включает в себя как арендную плату, так и коммунальные расходы. Собственник жилья ежегодно вносит налог на недвижимость, который составляет 1,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Поиск арендаторов осуществляется с помощью риелторов или управляющих компаний, которые обычно берут на себя и процесс аренды, и управление домом. Это позволяет собственникам избежать проблем, связанных с недостаточным знанием немецкого законодательства. Надежный партнер способен адекватно оценить риски, подобрать оптимальный вариант покупки и наладить систему управления.

Инвестор, который хочет купить жилье в Германии, должен обладать капиталом и стремиться к стабильности. Права нерезидентов защищаются на территории страны в объеме, сравнимом с правами граждан. Однако, для того чтобы грамотно вложить свой капитал, необходимо найти надежных партнеров в области аренды и управления жильем.

Приобретение недвижимости в Германии — это серьезный шаг, который сопряжен с множеством особенностей. Зачастую европейцы не приобретают жилье самостоятельно, так как для этого требуется хорошее знание законодательства, опыт в сделках и много времени. Для иностранца же, возможно самое главное – отличное владение немецким языком. Однако, всё это можно компенсировать обратившись в риелторскую компанию, которая имеет обширный опыт сопровождения сделок и налаженные связи с юристами, банками и нотариусами.

Это позволяет не только экономить силы и время, но и обеспечивать гарантированную защиту от покупки недвижимости с недостаточной прибыльностью, внезапными расходами и ошибками в оценке объекта.

Как рассказывает Генеральный директор компании DEM GROUP GmbH Екатерина Демидова, приобретая квартиры и дома ценой от 200 тысяч евро в крупных городах Германии, компания сразу рассчитывает рентабельность, предоставляя потенциальному покупателю чистую прибыль, вычитая все расходы на содержание дома. Покупателю сразу понятна инвестиционная выгода и отсутствие ситуаций, когда коммунальные платежи превышают доход от аренды.

DEM GROUP GmbH готова не только рассказать обо всех нюансах покупки, но и сопроводить процесс до получения документов на собственность, а это касается как новостроек, так и объектов на вторичном рынке, эксклюзивных вариантов и недвижимости на аукционах.

Однако помощь не заканчивается на этом. Компания также предлагает помощь в получении ипотечного кредита в немецком банке, что является достаточно сложной процедурой, требующей участия специалиста. Покупка с кредитом, в свою очередь, может увеличить доходность инвестиций в 1,5 раза.

DEM GROUP GmbH специализируется исключительно на рынке недвижимости Германии, что позволяет компании находить объекты, которые не уступают по качеству, при этом стоят меньше и приносят больший доход. Компания готова предоставить все официальные учредительные документы, включая российские и немецкие, и ее система менеджмента качества сертифицирована на соответствие международному стандарту ISO 9001, что позволяет ожидать от сотрудничества с компанией наилучшего сервиса и результатов.

Фото: freepik.com